한국의 임대차 보증금 제도는 외국인에게 낯설고 금액이 크기 때문에 주의가 필요합니다. 전세는 수천만 원에서 수억 원, 월세 보증금도 수백만 원 이상이 일반적입니다. 보증금을 안전하게 지키기 위한 필수 절차를 알아봅시다.
1. 확정일자 & 전입신고
계약서를 작성한 후 반드시 주민센터(행정복지센터)에서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 하며, 확정일자는 계약서에 도장을 받는 것입니다. 이 두 가지를 해야 보증금에 대한 우선변제권(집이 경매에 넘어가도 보증금을 먼저 받을 권리)이 생깁니다. 비용은 확정일자 600원으로 매우 저렴합니다.
2. 전세보증금반환보증 가입
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증보험에서 전세보증금반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 보증료는 연 0.1~0.2% 수준(1억 원 기준 연 10~20만 원)으로 저렴합니다. 가입 조건으로 전입신고, 확정일자가 완료되어 있어야 하며, 보증금이 일정 금액 이하여야 합니다.
3. 등기부등본 확인하기
계약 전에 반드시 인터넷등기소(대법원)에서 등기부등본을 확인하세요(발급비 1,000원). 확인 항목: ① 소유자가 실제 집주인인지, ② 근저당(은행 대출)이 얼마나 설정되어 있는지, ③ 가압류나 압류가 있는지. 근저당 금액 + 보증금이 집값의 70%를 넘으면 위험하니 계약을 피하는 것이 좋습니다.
4. 보증금 돌려받기
계약 만료 2개월 전에 집주인에게 서면으로 계약 종료 의사를 전달하세요. 만약 집주인이 보증금 반환을 지연하면: ① 내용증명 발송 → ② 임차권등기명령 신청(이사 후에도 권리 보전) → ③ 지급명령 또는 소액사건 소송 진행. 외국인 무료 법률상담은 대한법률구조공단(☎ 132)에서 받을 수 있습니다.
